Можливість отримати державну або комунальну землю без земельних торгів може здаватися бізнесу швидким способом запустити нове виробництво, перенести потужності чи розпочати будівництво. Особливо під час воєнного стану, коли швидкість ухвалення рішень нерідко визначає життєздатність усього проєкту.
Проте сама наявність воєнного стану не означає, що будь-яку земельну ділянку можна передати в оренду без аукціону. Спрощена процедура залишається винятком, а її неправильне застосування здатне поставити під сумнів не лише договір оренди, а й усі подальші інвестиції в об’єкт.
Без аукціону — не означає без правової перевірки
За загальним правилом право оренди державної та комунальної землі набувається на конкурентних засадах. Винятки визначені безпосередньо Земельним кодексом України та не можуть довільно розширюватися рішенням місцевої ради, військової адміністрації або іншого розпорядника землі.
На період воєнного стану законодавство дійсно передбачило спеціальні процедури для окремих категорій земель та проєктів. Зокрема, особливий порядок застосовувався для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених із територій бойових дій, реалізації окремих інфраструктурних проєктів та використання певних земель сільськогосподарського призначення.
Однак кожна така підстава має власні умови. Тому для бізнесу важливо отримати відповідь не лише на запитання, чи дозволяє закон оренду без торгів загалом, а й чи поширюється конкретний виняток саме на заявника, земельну ділянку та запланований вид діяльності.
Найбільший ризик — невідповідність реального проєкту заявленій меті
Підприємство може отримати землю без аукціону для розміщення евакуйованих виробничих потужностей, але фактично використовувати її для складу, торговельного комплексу або іншого комерційного об’єкта. Формально договір буде укладений, право оренди — зареєстроване, а компанія навіть може розпочати будівництво. Проте невідповідність фактичного використання землі правовій підставі її передачі створюватиме постійний ризик оскарження.
Для релокованих підприємств одного посилання на переїзд із небезпечного регіону недостатньо. Законодавство передбачає визначення переліку підприємств та осіб, які можуть отримати землю для розміщення переміщених виробничих потужностей, спільними рішеннями відповідних обласних або Київської міської військових адміністрацій. Такий порядок закріплений, зокрема, Законом України № 2247-IX.
Отже, бізнес повинен документально підтвердити весь правовий ланцюг: від відповідності підприємства встановленим критеріям до зв’язку між земельною ділянкою та конкретним виробничим проєктом.
Якщо цей зв’язок існує лише в рішенні про передачу землі, але не підтверджується бізнес-планом, проєктною документацією, фактичним використанням і дозвільними документами, спрощена процедура може перетворитися на головну вразливість проєкту.
Рішення органу влади ще не гарантує безпечної оренди
У практиці бізнес нерідко покладається на просту логіку: якщо рада або військова адміністрація ухвалила рішення, отже процедура є законною. Але орган влади також може помилитися у визначенні своїх повноважень, статусу земельної ділянки або підстав для її неконкурентної передачі.
До підписання договору необхідно встановити, хто саме має право розпоряджатися землею. Це особливо важливо, якщо ділянка розташована за межами населеного пункту, перебуває у державній власності, належить до земель оборони, лісогосподарського чи водного фонду або фактично використовується іншою особою.
Не менш важливо перевірити, чи була земельна ділянка належним чином сформована, чи має вона кадастровий номер, які відомості внесені до Державного земельного кадастру та чи не перетинаються її межі з іншими ділянками. Воєнні спрощення можуть змінювати окремі процедурні вимоги, але вони не здатні усунути конфлікт прав або виправити неправильно визначені межі.
Окремим питанням залишається цільове призначення землі. Передача ділянки для реалізації певного проєкту не завжди означає, що на ній дозволено будувати запланований об’єкт. Земельні, містобудівні та будівельні вимоги працюють у взаємозв’язку. Якщо хоча б один із цих елементів не відповідає проєкту, договір оренди сам по собі не забезпечить можливості його реалізації.
Воєнні винятки застосовуються лише у визначених законом межах
Судова практика також підкреслює, що відсутність аукціону не завжди свідчить про порушення, але для цього має існувати конкретна законна підстава.
Наприклад, Велика Палата Верховного Суду нещодавно звернула увагу, що невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні відповідних органів, можуть передаватися в оренду без торгів за спеціальними правилами. Водночас цей висновок стосується саме особливого правового режиму таких земель і не може автоматично застосовуватися до звичайних ділянок державної або комунальної власності. Позиція Верховного Суду фактично підтверджує головний принцип: вирішальне значення має не бажання сторін уникнути аукціону, а юридична природа земельної ділянки та прямо передбачена законом процедура.
Тому посилання на схоже рішення ради, договір сусіднього підприємства або практику конкретної громади не гарантує аналогічного результату. Для кожної ділянки підставу неконкурентної передачі потрібно встановлювати окремо.
Що станеться з договором після завершення воєнного стану
Для інвестора строк дії договору має не менше значення, ніж можливість швидко отримати землю.
Припинення або скасування воєнного стану саме по собі не припиняє договори, укладені відповідно до спеціальних положень земельного законодавства. Вони можуть продовжувати діяти до закінчення встановленого строку. Водночас для окремих категорій таких договорів закон обмежує можливість поновлення або укладення їх на новий строк.
Це означає, що бізнесу недостатньо оцінити, чи законно він отримає землю сьогодні. Необхідно також зрозуміти, чи вистачить строку оренди для будівництва, запуску виробництва та повернення інвестицій.
Особливо ризикованою є ситуація, коли строк окупності об’єкта значно перевищує строк договору, а фінансова модель розрахована на його подальше автоматичне поновлення. Якщо закон не допускає такого поновлення, проєкт може втратити свою економічну доцільність ще до початку будівництва.
Відповідні особливості слід оцінювати з урахуванням пунктів 27 і 28 Перехідних положень Земельного кодексу. На необхідність їх застосування до договорів, укладених під час воєнного стану, прямо вказує і Закон України «Про оренду землі».
Інвестиції в ділянку не усувають дефектів її передачі
Найскладніші наслідки виникають тоді, коли компанія вже вклала кошти в підготовку території, підвела комунікації, отримала дозвільні документи або розпочала будівництво.
Наявність значних інвестицій може враховуватися судом під час оцінки обставин спору, однак вона не легалізує передачу землі, якщо для неконкурентної процедури від початку не було законної підстави. Право оренди може бути оскаржене прокурором, органом місцевого самоврядування, державним органом або іншою заінтересованою особою.
Наслідком спору може стати скасування рішення про передачу землі, припинення права оренди, вимога повернути ділянку або перегляд умов користування нею. Для бізнесу це означає замороження проєкту, проблеми з фінансуванням та невизначеність щодо долі створених поліпшень.
Саме тому земельний аудит потрібно проводити до придбання обладнання і початку будівельних робіт. Перевірка лише витягу з реєстру не дає повної картини. Важливо проаналізувати правовий статус землі, компетенцію органу, процедуру ухвалення рішення, підставу незастосування торгів, містобудівні умови, обмеження та зміст майбутнього договору.
Висновок
Оренда землі без аукціону під час воєнного стану може бути законним і практичним інструментом для швидкого запуску бізнес-проєкту. Але це не універсальне спрощення і не гарантія того, що право користування землею залишиться безспірним.
Основний ризик виникає тоді, коли тимчасовий виняток сприймають як звичайний спосіб отримати ділянку. Для інвестора важливо ще до укладення договору встановити, чи відповідає проєкт конкретній законній підставі, чи має орган необхідні повноваження та що відбудеться з орендою після завершення спеціального режиму.
У земельних питаннях швидке рішення може виявитися найдорожчим, якщо його правова основа не витримає подальшої перевірки. Тому безпека проєкту визначається не самим фактом отримання землі, а стійкістю всієї процедури — від першого звернення до можливого виходу інвестора з активу.
Матеріал підготовлено з інформаційною метою та не є індивідуальною юридичною або інвестиційною консультацією. Можливість передачі конкретної земельної ділянки без земельних торгів залежить від її правового режиму, мети використання, повноважень розпорядника та редакції законодавства, чинної на дату ухвалення відповідного рішення.
