Визначення та правова основа
Суперфіцій — це обмежене речове право на користування чужою земельною ділянкою для будівництва об’єктів нерухомості (ст. 413 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України).
Власність на об’єкт: Будівлі та споруди, зведені на ділянці, є власністю забудовника (суперфіціарія).
Максимальний строк:
Для земель приватної власності – на визначений (5,10, 20, 70 років тощо) або не визначений строк.
Для земель державної та комунальної власності строк не може перевищувати 50 років (ч. 6 ст. 102-1 ЗК України).
Відчуження:
Для земель приватної власності – може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування (крім земельної ділянки, яка перебуває в оренді);
Для земель державної або комунальної власності – не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу (ч.3 ст. 413 ЦК України).
Порядок отримання земельної ділянки державної або комунальної власності
Відповідно до вимог ч.1 ст.134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
- Формування лота: Рішення місцевої ради про виставлення права на земельні торги.
- Аукціон (Prozorro. Продажі): Торги на підвищення плати за користування.
- Укладання договору: Підписання договору з органом місцевого самоврядування.
- Реєстрація: Внесення запису про право суперфіцію до ДРРП.
Форма плати та розрахунок нерухомістю
Форма плати: Грошова.
Стартова ціна продажу права суперфіцію земельної ділянки щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок (ч.1 ст.136 ЗК України). Передання нерухомого майна в рахунок плати за користування такою земельною ділянкою чинним законодавством не передбачено.
Більш того, умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди, суборенди земельної ділянки, суперфіцію, емфітевзису (ч.11 ст.135 ЗК України).
Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
- Зміна розміру плати. Плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення (ч.7 ст.102-1 ЗК України).
- Термін сплати. Протягом п’яти робочих днів з дня підписання договору за результатами проведення земельних торгів переможець сплачує на рахунки, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів, ціну продажу лота (якщо інший строк не визначено договором, проект якого був доданий до оголошення про проведення земельних торгів).
Потенційні ризики
| Ризик | Випадок настання |
| Припинення права користування | Невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд (п.4 ч.1 ст.416 ЦК України). Поряд з цим, ані стаття 416 ЦК України, ані стаття 102-1 ЗК України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови. |
| Припинення права користування | Сплив строку на який було укладено договір (п.2 ч.1 ст. 416 ЦК України). Законодавством не передбачено автоматичне продовження чи поновлення договору на новий строк. Умова щодо можливості поновлення договору може встановлюватись лише у випадках, якщо на земельній ділянці розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою (ст.126-1 ЗК України). |
| Припинення права користування у судовому порядку | Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; неусунення наслідків порушення земельного законодавства (ст.143-144 ЗК України); |
| Повернення земельної ділянки власнику у судовому порядку | Порушення порядку укладення договору (поза процедурою проведення земельних торгів). Непоодинокими є випадки оскарження прокуратурою договорів оренди/суперфіцію на підставі порушення порядку отримання земельної ділянки у користування. У зв’язку з цим, на даний момент сформувалась доволі стала правова позиція Верховного Суду, відповідно до якої договір, укладений за відсутності для цього підстави, визначеної в ч.2 ст.134 ЗК України, без дотримання конкурентних засад, є таким, що спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, а тому згідно з ч.1,2 ст.228 ЦК України є нікчемним (постанови ВС від 01.02.2023р. у справі №911/1838/20, від 16.04.2025р. у справі №917/675/24, від 05.02.2025р. у справі №917/1476/23 та інші). |
Порядок отримання земельної ділянки приватної власності (договір суперфіцію)
Земельним та цивільним законодавством передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою.
Вимоги щодо обов’язкового проведення земельних торгів з продажу права суперфіцію щодо земельних ділянок приватної власності не встановлено.
Для безпеки обох сторін договору, такий договір слід посвідчити нотаріально.
Форма плати та розрахунок нерухомістю
Законодавство не вимагає обов’язкової грошової форми оплати за користування земельною ділянкою, тому сторони можуть передбачити будь-який спосіб розрахунку, в тому числі передання частки у праві власності на новозбудовану нерухомість (з врахуванням положень ЗУ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») або визначення частки від доходу (розмір частки може залежати від розміру, місця розташування земельної ділянки, наявності інших вигод для сторін).
Для того, щоб у майбутньому уникнути непорозумінь, при укладенні договору суперфіцію слід приділити особливу увагу наступним умовам такого договору:
- предмет договору (місцерозташування, площа, цільове призначення земельної ділянки; визначення для будівництва яких конкретно об’єктів надається суперфіцій);
- визначення обсягів будівництва та строків його введення в експлуатацію (площа планованої забудови, технічні характеристики майбутньої нерухомості тощо);
- порядок користування земельною ділянкою обома сторонами договору та умови збереження стану земельної ділянки;
- форма та порядок розрахунків (грошова, отримання частки від доходу, отримання частки у праві власності);
- відповідальність сторін, в тому числі за недотримання вимог земельного, природоохоронного законодавства;
- переважне право придбання земельної ділянки у разі її відчуження власником, порядок повідомлення про заплановане відчуження, порядок визначення ціни продажу земельної ділянки;
- строк дії договору, порядок припинення, правові наслідки припинення договору.
Переваги: спрощена процедура отримання земельної ділянки у користування, оптимальне правове регулювання (законодавство визначає лише базові умови, в значній частині сторони вільні в самостійному визначенні конкретних умов користування, відповідальності тощо).
Потенційні ризики (для користувача) в основному залежать від досконалостізмісту самого договору та дотримання сторонами його умов щодо плати, порядку користування тощо.
Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою (актуальні для земельних ділянок усіх форм власності)
Статтею 417 ЦК України визначено, що разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.
У разі недосягнення домовленості, питання вирішується у судовому порядку за наслідками якого може бути прийнято одне з рішень:
– знесення будівлі/споруди та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування;
– викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;
– викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);
– визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (останні три рішення ухвалюються у випадках, якщо знесення будівлі заборонено законом чи вартість будівлі перевищує вартість земельної ділянки).
