Набуття права користування земельною ділянкою (оренди) для житлової забудови регулюється Земельним та Цивільним кодексами України, Законом України «Про оренду землі» та Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
На сьогодні чи не єдиним можливим механізмом передачі земель державної або комунальної власності в оренду є проведення електронних земельних торгів (аукціонів), за результатами проведення яких з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищий розмір орендної плати, укладається договір оренди.
На що звернути увагу
На етапі підготовки до участі у земельних торгах необхідно провести ретельний правовий аудит земельної ділянки, зокрема:
- перевірити відомості про неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державному земельному кадастрі;
- переконатись у тому, що цільове призначення відповідає меті оренди;
- перевірити наявність будь-яких об’єктів на земельній ділянці, які потребують демонтажу/перенесення або права на які належать третім особам;
- переконатись у відсутності щодо земельної ділянки судових спорів.
Від ретельності перевірки (та отриманих за її результати відомостей) залежатиме не лише прийняття рішення про оренду саме цієї земельної ділянки, а й успішність проекту вцілому.
Істотні умови договору оренди
Для забезпечення правомірності будівництва договір має містити наступні істотні умови:
- Об’єкт оренди: кадастровий номер, площа, межі та місце розташування ділянки.
- Цільове призначення: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Невідповідність цільового призначення унеможливлює отримання дозволу на будівництво (СС2/СС3).
- Строк дії: до 50 років. При цьому важливо врахувати, що термін оренди не повинен бути меншим за розрахунковий період будівництва та введення в експлуатацію.
- Орендна плата: розмір орендної плати встановлюється за результатами аукціону, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку (для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області).
- Ключові права та обов’язки
Відповідно до положень статті 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; однак за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Отже, з метою уникнення непорозумінь та конфліктних ситуацій, доцільно зазначити в договорі про будівництво конкретного об’єкта та визначити порядок отримання згоди орендодавця на будівництво будь-яких додаткових об’єктів.
При цьому слід пам’ятати про те, що на практиці зведення об’єкта без отримання такого дозволу може призвести до визнання його самочинним будівництвом, потягнути за собою відшкодування збитків, заподіяних орендодавцю, а також стати підставою для ініціювання дострокового розірвання договору.
Одним із основних обов’язків орендаря є своєчасне та в повному обсязі внесення орендної плати за земельну ділянку, яке не залежить від стадії будівництва чи введення/ не введення об’єкта нерухомості в експлуатацію.
Ігнорування виконання цього обов’язку може не лише стати підставою для стягнення орендної плати у судовому порядку (в тому числі за ініціативою прокуратури), а й поставить під загрозу переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Висновки та рекомендації
З метою успішної реалізації проєкту рекомендується залучати кваліфікованих фахівців для проведення правового аудиту земельної ділянки, визначення максимально вигідних для орендаря умов договору, виявлення потенційних підводних каменів та супроводу кожного етапу взаємодії з власником земельної ділянки.
